Jednym z kluczowych dokumentów, jakie należy sprawdzać przy transakcji na rynku nieruchomości jest księga wieczysta. Ten dokument sprawdzany jest praktycznie przy każdej transakcji dotyczącej nieruchomości, a także przy spółdzielczych własnościowych prawach. Księgę wieczystą często nazywa się “paszportem nieruchomości”. Księgi wieczyste prowadzone są w Wydziałach Ksiąg Wieczystych w Sądach Rejonowych wg właściwości lokalizacji nieruchomości, a dostęp do nich jest jawny i możliwy przez internet. Wystarczy znać numer księgi, aby zapoznać się z aktualną treścią a także sprawdzić złożone wnioski, jeśli nie zostały jeszcze rozpatrzone. Dlaczego księga wieczysta jest taka ważna i co można w niej znaleźć?

Księga wieczysta składa się z czterech działów

Księgi wieczyste prowadzi się wg określonych wzorów, w szczególności każda księga podzielona jest na cztery działy, przy czym dział pierwszy w systemie elektronicznym posiada dwie zakładki, co ułatwia ich analizę i poszukiwanie kluczowych danych,

Dział I księgi wieczystej składa się z części “O” - “Oznaczenie nieruchomości” oraz “Sp” - “Spis praw związanych z własnością”. Każda z tych części może zawierać trochę inne informacje, charakterystyczne dla rodzaju nieruchomości.
Zasadniczo w części “Oznaczenie nieruchomości” możemy znaleźć jej położenie, adres czy numer działki i obręb w przypadku nieruchomości gruntowej. W części “Sp” znajdują się informacje o służebnościach, które przysługują danej nieruchomości (np. prawo do przejścia / przejazdu przez inną działkę), w przypadku lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność znajdziemy tam informację o ułamku reprezentującym udział w części wspólnej, a dla spółdzielczych własnościowych praw pojawi się nazwa spółdzielni mieszkaniowej.

Dział II jest z punktu widzenia przyszłego nabywcy bardzo istotny. Tam wyszczególnieni są właściciele nieruchomości, czyli osoby lub podmioty, które mogą sprzedawać lub wynajmować nieruchomość. Jeśli właścicielem jest więcej niż jedna osoba, to mamy także określone udziały we własności przysługujące poszczególnym osobom, albo informacja, że jest to wspólność majątkowa.

Dział III zawierać może różnego rodzaju obciążenia, poza hipotekami, które są w kolejnej części. Jeśli nieruchomość jest obciążona służebnością, toczy się postępowanie egzekucyjne, albo też są zgłoszone jakieś roszczenia co do nieruchomości, takie informacje mogą właśnie być ujawnione w tym miejscu. Nie każde obciążenie wpisane w dziale III jest problematyczne, bo np. służebności na rzecz dostawców mediów mogą po prostu oznaczać, że do nieruchomości doprowadzone są odpowiednie przyłącza. Tym niemniej każda informacja jaka znajduje się w dziale III księgi wieczystej wymaga dogłębnej analizy i wyjaśnienia.

Dział IV oznacza hipoteki, które jeśli są ustanowione, są właśnie uwidocznione w tym dziale. Wszelkie hipoteki wymagają informacji od wierzyciela, co do zgody na ich wykreślenie, w szczególności należy sprawdzić na jakim etapie jest możliwa spłata zadłużenia i uzyskanie tzw. “listu mazalnego”.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste z mocy prawa objęte są tak zwaną rękojmią wiary publicznej.”W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).” Oznacza to, że informacje zawarte w księdze powinny być co do zasady prawidłowe i nabywca ma prawo polegać na tej informacji.
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza jednak wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji a także ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Dodatkowo należy wiedzieć, że rękojmia nie dotyczy działu I-O, który może być aktualizowany na podstawie np. dokumentów zawartych w katastrze nieruchomości, a także czynnościom nieodpłatnym, czy niektórym służebnościom.

Księgi wieczyste są jawne

Zasada jawności ksiąg wieczystych oznacza, że wszystkie dane, znajdujące się w treści księgi wieczystej są jawne i nie można zasłaniać się ich nieznajomością. Wystarczy w przeglądarkę internetową na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/ wpisać jej numer, aby pobrać treść wybranego dokumentu, a nawet go wydrukować, dla własnych celów dowodowych. Do czynności prawnych może być potrzebny odpis, który można także uzyskać przez internet. Numer księgi wieczystej powinien udostępnić właściciel. Jawność ksiąg wieczystych nie oznacza jednak powszechnej dostępności do jej akt. Akta księgi wieczystej to zbiór dokumentów, stanowiących podstawy wpisów w danej księdze wieczystej, zgromadzone w formie teczki, przechowywane są w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, prowadzącego daną księgę wieczystą, a przeglądać je może jedynie notariusz lub osoba, która wykaże interes prawny.

Analiza stanu prawnego nieruchomości

Analiza stanu prawnego nieruchomości obejmuje działania, związane z uzyskaniem informacji o stanie prawnym nieruchomości, zweryfikowanie danych, przekazanych przez właściciela, a także oszacowanie ryzyk prawnych, związanych z jej zakupem. Podstawowym dokumentem na którym opiera się analiza jest właśnie księga wieczysta. Ocenie podlegać będą także dokumenty stanowiące podstawy nabycia, dokumenty i podstawy obciążeń a także wyjaśnienie rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym a tym jaki jest ujawniony w dokumentach. Zarówno przy nabyciu nieruchomości jak i przygotowując się do sprzedaży należy przeanalizować stan prawny nieruchomości. Czynność tą można zlecić zarówno wyspecjalizowanemu prawnikowi jak i profesjonalnemu pośrednikowi nieruchomości, Jeśli potrzebujecie Państwo dokonać oceny stanu prawnego danej nieruchomości zapraszamy do kontaktu z jednym z naszych doradców.



Image by mdjaff on Freepik