Księga wieczysta to fundament każdej transakcji nieruchomości. Bez względu na to, czy kupujesz mieszkanie, dom, działkę czy lokal użytkowy – zawsze należy ją dokładnie sprawdzić. Ale czy wiesz, czym różni się treść aktualna od treści zupełnej księgi wieczystej i dlaczego wybór właściwej wersji ma ogromne znaczenie?

W tym artykule wyjaśniamy:

• Czym jest księga wieczysta i jak działa rękojmia wiary publicznej.
• Gdzie i jak sprawdzić księgę wieczystą.
• Co znajdziesz w treści aktualnej, a co w treści zupełnej.
• Dlaczego laik może popełnić błąd, analizując treść zupełną.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta (KW) to publiczny rejestr, który opisuje stan prawny nieruchomości – można w niej sprawdzić kto jest właścicielem, ale też czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością, czy toczy się postępowanie komornicze itd.

W Polsce obowiązuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że jeśli kupisz nieruchomość w dobrej wierze, ufając zapisom w KW, to jesteś chroniony – nawet jeśli stan prawny był faktycznie inny (a np. błędnie nie został ujawniony). Ale żeby skorzystać z tej ochrony – musisz sprawdzić treść księgi przed zakupem.

Gdzie sprawdzić księgę wieczystą?

Najprościej: online, na oficjalnej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl

Aby sprawdzić księgę wieczystą potrzebujesz tylko numeru księgi wieczystej – można go uzyskać:

• Od właściciela nieruchomości (np. sprzedającego lub pośrednika),
• Z wypisu z rejestru gruntów lub wypisu z ewidencji lokali,
• Z dokumentacji notarialnej (np. podstawy nabycia),
• Z Sądu wieczystoksięgowego, który pomoże ustalić nr KW - jeśli jesteś właścicielem lub wykażesz interes prawny

Treść aktualna a treść zupełna – jaka różnica?

Treść aktualna:
To stan faktyczny księgi na dany moment – zawiera tylko aktualnie obowiązujące wpisy. Jeśli np. dana hipoteka została wykreślona, w treści aktualnej już jej nie będzie. To właśnie na tej wersji opiera się rękojmia wiary publicznej. I to tę treść powinien sprawdzać kupujący lub każdy, kto chce poznać rzeczywisty (aktualny) stan prawny nieruchomości.

Treść zupełna:
Zawiera całą historię księgi od jej założenia (w księdze elektronicznej widoczne są dane maksymalnie od czasu migracji) – zarówno wpisy aktualne, jak i te wykreślone. Można w niej prześledzić zmiany właścicieli, stare hipoteki, składane wnioski, które zostały rozpatrzone lub oddalone. 
Choć dla prawnika czy pośrednika zupełna treść księgi wieczystej to przydatne źródło wiedzy, dla osoby bez doświadczenia może być myląca – łatwo uznać wykreśloną hipotekę za obowiązującą lub błędnie zinterpretować stare wpisy.

Przykład: Jeśli w treści zupełnej widzisz hipotekę, ale została już wykreślona – laik może uznać, że nieruchomość jest obciążona, mimo że w treści aktualnej jej nie ma.

Dlaczego zawsze warto sprawdzać Księgę Wieczystą?

• Możesz się dowiedzieć, że sprzedający nie jest jedynym właścicielem i na jakiej podstawie wszedł w jej posiadanie.
• Zobaczysz, czy nieruchomość ma hipotekę, zajęcie komornicze, służebność osobistą.
• Ustalisz, czy działka ma dostęp do drogi poprzez służebność albo czy są jakieś ograniczenia.

Uwaga!

Jeśli nie jesteś prawnikiem ani pośrednikiem, i nie masz profesjonalnej wiedzy na temat ksiąg wieczystych nie interpretuj samodzielnie treści zupełnej – łatwo o błąd czy zbędny stres.
Chcesz poznać stan prawny? Sprawdź treść aktualną, a jeśli coś Cię zaniepokoi – zapytaj specjalisty. W Białe Lwy nasi agenci codziennie analizują księgi wieczyste i potrafią szybko wychwycić potencjalne ryzyka.

Podsumowanie Co sprawdzać? Dlaczego?

Treść aktualną KW Pokazuje stan prawny „na dziś”, chroni Cię rękojmia.
Treść zupełną KW Historia nieruchomości – nie dla amatora.
Wszystkie działy KW (I–IV) Własność, prawa, ograniczenia, hipoteki.

Chcesz, by Twoją księgę wieczystą sprawdził ekspert? Skontaktuj się z nami – bialelwy.pl/kontakt