Właśnie ukazał się raport: "Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w II kwartale 2022 r., NBP Oddział Okręgowy w Warszawie Warszawa, sierpień 2022 r." - kwartalne podsumowanie rynku przygotowane na podstawie danych dostarczanych przez deweloperów i agencje nieruchomości. 

Drugi kwartał tego roku pomimo generalnego wzrostu cen transakcyjnych i ofertowych wykazywał już tendencje ochłodzenia na rynku nieruchomości - spadek sprzedaży na rynku pierwotnym i hamowania wzrostu cen na rynku wtórnym. Poniżej podsumowanie najważniejszych wielkości na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym. 

Warszawa - rynek pierwotny nieruchomości w 2Q22:

• Sprzedaż mieszkań w 2Q2022 zmalała o 27,2% w porównaniu do poprzedzającego go I kwartału 2021
• Zmniejszyła się też o ponad 20% liczba realizowanych inwestycji w Stolicy: w 2Q22 było to 251, podczas gdy rok wcześniej 2Q21 było ich aż 319
• Ceny ofertowe mieszkań oferowanych przez deweloperów rosły. Średnia cena w Warszawie za mkw to 12.896 zł podczas gdy rok wcześniej było to 11.362 zł
• Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym także wzrosły - z 10.869 zł za mkw w 2Q21 na 12.368 zł w 2Q22
• Najszersza oferta dostępnych mieszkań była w dzielnicach: Białołęka, Ursus, Mokotów, Włochy
• Najdroższe dzielnice w ofercie deweloperów to: Ochota, Wola i Praga Północ (ceny ofertowe) oraz Wola, Mokotów i Praga Północ (ceny transakcyjne)
• Najpopularniejsze dzielnice (najwięcej sprzedanych mieszkań) na rynku pierwotnym to: Białołęka, Ursus i Włochy
• W ofercie deweloperów najtańsze (za mkw.) mieszkania można znaleźć w przedziale powierzchni 60-80 mkw., natomiast najdroższe (za mkw.) to mieszkania do 40 mkw.
• Najszybciej za to sprzedawały się mieszkania do 40 mkw.
• Średni czas sprzedaży wydłużył się w porównaniu do poprzedniego kwartału z 7,8 miesiąca (najkrótszy czas od 2019 r.) do 9 miesięcy, natomiast rok wcześniej, w 2Q21, czas ten wynosił aż 12,5 miesiąca i był na przestrzeni od 2019 r. najdłuższym czasem sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym

Warszawa - rynek wtórny nieruchomości w 2Q22:

• Sprzedaż mieszkań w 2Q22 na rynku wtórnym zmalała w stosunku do poprzedniego kwartału o 3,9%
• Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym rosły: w ciągu wzrosły roku o ponad 12% z 12.463 zł za mkw w 2Q21 do 14.061 zł w 2Q22. Ponad 50% ofert wystawione było w cenie ponad 13.500 zł / mkw. Odchylenie pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi wyniosło 19,1%, podczas gdy rok wcześniej w 2@21 wyniosło tylko 11,1%
• Ceny transakcyjne mieszkań także wzrosły, ale nieznacznie - z 11.218 zł w 2Q21 na 11.805 zł w 2Q22
• Najdroższe dzielnice na rynku wtórnym: Śródmieście, Żoliborz, Wola (ceny ofertowe i transakcyjne)
• Najdroższe za mkw., podobnie jak na rynku pierwotnym były mieszkania do 40 mkw. natomiast mieszkania o powierzchniach 40-60 i 60-80 mkw.były w zbliżonej cenie za mkw. (ceny transakcyjne)
• Ze względu na rok budowy najdroższe mieszkania za mkw. (ceny transakcyjne) są w przedwojennych kamienicach i nowych budynkach, budowanych po 2002 r., najtaniej kupowano mieszkania w budynkach z lat 1979 - 1988 r. (tzw. “wielka płyta”)
• Najchętniej kupowane - najwięcej transakcji na rynku wtórnym: Mokotów, Wola i Praga-Południe
• Najchętniej kupowane mieszkania były o metrażach 40-60 mkw.
• Czas sprzedaży skrócił się nieznacznie do 4 miesięcy w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale wydłużył się o 1,2 miesiące w odniesieniu do sytuacji sprzed roku 2Q21
• Najszybciej sprzedawane były mieszkania do 40 mkw. (3 miesiące), natomiast czas sprzedaży mieszkań dużych znacząco się wydłużył i wyniósł 6,5 miesiąca

Kolejne miesiące przyniosą już wyraźne spadki sprzedaży, a także jeszcze bardziej mogą zwiększyć się różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Ceny transakcyjne nie powinny rosnąć, a nawet możemy zobaczyć niedużą korektę. Rynek z "rynku sprzedającego", gdzie sprzedający windowali ceny, a kupujący speszyli się z nabyciem, w obawie o utratę szansy na zakup, przeszedł właśnie do "rynku kupującego", gdzie sprzedający powinni dostosować ofertę do ograniczonej liczny nabywców, gdyż to oni będą stawiać teraz warunki. Należy jednak wziąć pod uwagę galopującą inflację, która powoduje, że nawet brak wzrostu cen oznacza realny spadek. Dodatkowo dla sprzedających szybka zmiana rynku jest szokiem, i musi minąć jakiś czas, aby zrozumieli, że dalsze wzrosty cen są nieuzasadnione, a w wielu przypadkach będzie trzeba skorygować cenę do poziomu rynkowych.